1031 Like-Kind Exchange介绍及税务

1. 1031 Exchange是什么？
根据IRS Sec. 1031规定，当您将目前持有的投资资产出售，同时在规定时间范围内买入同一类型的投资资产时，您出售的资产增值，无需马上交税。根据Tax Cuts and Jobs Act，目前Sec. 1031规定只适用于固定资产，最常见的就是房地产。

2. 什么是Like-Kind Property?
Like-Kind property是指在性质或特征相同的资产。即使这些资料的等级，质量，所处地
位置不同，只要性质相同就可以。如加州的Single Family House和纽约州Apartments，普通住宅和商业仓库/写字楼，普通住宅和未开发的空地，这些都是Like-kind property。

3. 1031 Exchange要求是什么?

• 1) 新旧资产性质相同

• 2) 新资产价值相同或更高，贷款金额相同或更高

• 3) 新资产需要于旧资产出售后的45天内确定，并于180天内完成交换

• 4) 新，旧资产的拥有者必须一致

5) 一个Qualified Intermediary(专做1031的中介，而不是您的地产中介)

4. 为什么需要做1031 Exchange？
1031可以帮您延税。卖掉的资产赚取的利润，无需立即交税，可让您持有更多现金进行再次投资。需要注意的是，1031是延税，而不是省税或免税，您在最终出手1031资产再也不进行置换的时候，需要将之前延迟的税一次付清。

5. 1031 Exchange什么时候进行税务申报？

• 1) 卖掉旧的房子年份是您的申报年份，此税表需要于第二年的4月15日之前申报。当然，您可以申请延期6个月。如您于12/20/2022年卖掉旧房子，进行1031，于5/10/2023年买到新的房子。您需要于4/15/2023之前申报您的1031置换，但由于新房子还未成交，您需要于4/15/2023之前申请延期，可延期到10/15/2023再进行2022年的税表申报。

• 2) 联邦Form 8824 只需要申报一次，如果是related party 之间进行交换，需要申报三年。

3) 加州 Form 3840需每年申报，直到您最终出手1031相关资产并交税，不再进行置换。

6. 1031 Exchange 税务申报需要准备什么资料？

• 1) 旧房子买入的Buyer’s Final Settlement Statement, 卖出的Seller’s Final Settlement Statement。

• 2) 旧房子之前的报税记录包括Depreciation Schedule，如投资房一般申报出租收入与开销，折旧报表。

• 3) 增加旧房子成本的文件，需要显示日期，金额，所做项目。如换屋顶，整屋装修等。

• 4) 新房子确定的日期 （Identified）

• 5) 新房子买入的Buyer’s Final Settlement Statement。

• 6) 交换过程，在得到新房子之外，是否有拿到一些现金及其他资产。

• 7) 您自己的对于整个交换的时间，金额，及资产描述。请参考“1031 Exchange Info.”表格。

• 8) 如果您此次1031置换出售的旧房子是之前通过1031置换得到的房子，请提供之前申报的联邦FORM 8824,以及加州Form 3840。（以加州为例）

注：如果有其他未在文件中显示，会影响您增值计算的信息，请告知。如只拥有房子的50%产权而不是100%等。

7. 什么资产可以做1031 Exchange？
根据Tax Cuts and Jobs Act，目前Sec. 1031规定只适用于固定资产，最常见的就是房产，地产。机器，设备，车辆，艺术品，收藏品，珠宝，专利等知识产权，无形的公司股份等都不可以做1031 Exchange 来延税。

8. 自住房子可以做1031吗？
不可以。只有用于投资的资产，才可以做1031 Exchange。

9. 通过1031换回来的房子，可以自住吗？
不可以。投资房只能换成投资房。现实生活中，房子的属性是会变化的。因为各种原因，您当初的投资目的发生改变，在符合条件的情况下，可以将投资房转换成自住房。

10. 海外资产可以做1031 Exchange吗？
可以，但实际操作有很多困难。您只能用美国的房地产换美国的，海外资产换海外的，而不能将美国与其他国家的资产做1031置换。当然这没有州的限制。如可以卖掉一个加州的房子，换取一个德州房子及另外一个Florida房子。可以卖掉北京的房子换上海的房子。

11. 外国人可以做1031 Exchange吗？
外国人在美国的房产，地产，可以做1031。

12. 1031 Exchange还有需要注意的地方吗？

• 1) 在完成交换前，您不可控制任何交换过程中的现金或其他交换资产。

• 2) 交换后，如果您有拿到一部分现金，而没有做100%的交换，部分的利润需要交税。

• 3) 保留好所有交换文件，报税文件，直到最终卖掉手上涉及1031的资产。每次交换都需要正确计算，追踪好您的原始成本。

4) 准时，申报联邦和州需要的税表。Federal Form 8824 & CA Form 3840。(注：加州Form 3840每年需要申报，而不只是交换的年份)

13. 更多问题?
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